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DSR 2단계 첫 날, 인터넷은행도 유주택 주담대 중단 ··'극한 가뭄' 시작됐다 |
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2024-09-02 16:46:01 ]
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이달 스트레스DSR 2단계에 돌입하며 은행권 대출 문턱이 이례적으로 줄어드는 '극한 가뭄'을 맞이했다. 인터넷은행까지 가세하며 사실상 유주택자 주택담보대출은 사실상 당분간 전면 중단 수순에 접어들었다.1
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상반기 주담대 취급을 줄였던 인터넷은행은 이번 주부터 스트레스DSR 2단계에 맞춰 추가 주담대 조이기에 나선다.
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은행권에 따르면 카카오뱅크는 3일부터 대출기간 변경, 한도 제한 등의 방식을 통해 주택담보대출 취급을 제한한다.
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먼저, 현재 50년(만 34세 이하)인 주택담보대출 최장 대출 기간을 30년으로 축소한다. 또 △주택구입자금 목적 주담대 대상자 조건을 기존 세대 합산 기준 '무주택 또는 1주택 세대'에서 '무주택 세대'로 변경하고 △임차보증금 반환 및 기존 대출 상환목적이 아닌 생활안정자금 대출 한도는 1억원으로 제한한다.
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카카오뱅크 관계자는 “가계부채 관리에 적극 동참하고 급격한 수요 증가로 인한 고객 불편을 최소화하기 위해 금리인상에 이어 정책도 조정하게됐다”면서 “무주택자 등 실수요자에 대한 공급은 지속하기 위해 노력할 것”이라고 말했다.
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케이뱅크도 주담대 추가 제한을 고민 중이다. 케이뱅크 관계자는 “(실수요자 중심으로)대출 조건을 조정하는 방향을 고민 중”이라고 말했다.
이미 시중은행은 지난 달 주담대를 중심으로 대출한도를 줄인 가운데 이달 들어 추가 조치에 나선다.7
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우리은행은 이달 9일부터 유주택자 주담대를 전면 중단한다. 주택을 한 채라도 소유한 경우, 서울 등 수도권에 주택을 추가로 구입하기 위한 대출을 내주지 않겠다는 것이다. 전세자금대출도 전 세대원 모두 주택을 소유하지 않은 무주택자만 가능해진다. 일명 '갭투자' 투기수요를 차단하기 위한 조치다. 은행 창구를 방문해 타행 주담대 대환을 요청하는 경우도 제한한다. 대환대출 인프라를 이용한 갈아타기 서비스만 열어놨다.
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KB국민은행 역시 비대면 주담대 신청을 제한하는 것을 검토 중이다. 사실상 자체적으로 대출총량 관리에 들어가는 것으로 이르면 이달 중 시행할 예정이다. 신한은행과 하나은행, NH농협은행 역시 무주택자 위주로 주담대를 계속 개편 중이다.
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은행권에 따르면 스트레스DSR 2단계 적용을 앞둔 지난 달 29일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 가계대출잔액은 724조617억원으로 7월 말(715조7383억원)에 비해 8조3234억원 증가했다. 2021년 4월 9조2266억원 이후 3년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 늘어난 것이다.
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5대 은행은 7월 이후 20여 차례 주담대 금리를 인상하는 등 주담대 증가에 제동을 걸었지만, 이달 스트레스DSR 2단계 시행을 앞두고 이른바 '막차'를 타기 위한 수요가 폭증했다.
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금융감독원은 대출총량제 부활을 공언했다. 금감원은 최근 올해 경영계획 상 대출 목표를 초과하는 은행에 대해 내년 은행별 총부채원리금상환비율(DSR) 관리계획 수립 시 평균 DSR 관리 목표를 낮추기로 했다. 원리금, 대출 한도를 지금보다 더 줄이겠다는 의미다.
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다만, 무주택자 등 실수요 피해는 최소화 하겠다는 입장이다. 금감원은 4일 이복현 원장 주재로 '가계부채 관련 대출 실수요자 및 전문가 현장 간담회'를 가지고 현장 목소리를 청취한다.
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LH는 올해와 내년 수도권에 각 5만가구씩 총 10만가구의 신축 매입임대를 공급한다고 밝혔다. 서울에서는 10만가구 외에 필요시 무제한 매입임대 주택을 사들인다는 계획도 밝혔다. 이 같은 목표량은 LH의 과거 신축 매입임대 주택 매입량을 훨씬 웃돈다. 신축 매입임대 공급 실적은 ▲ 2021년 1만6254가구 ▲ 2022년 1만1830가구 ▲ 2023년 4439가구였다.
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그간 가구당 평균 매입가 2억5000만원 중 기획재정부가 대 준 지원금은 1억6000만원에 불과했다. 나머지 비용인 9000만원은 LH가 자부담했다. LH는 정부 지원율을 높여 매입임대 주택을 차질 없이 공급하면서 LH의 재무 부담도 낮춘다는 계획이다.
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LH는 정부지원 단가를 높이기 위해 정부와 협의한다. 지난해 기준 65%인 실매입단가 대비 정부지원단가 비율을 2028년까지 95%로 올릴 계획이다. 단계별로 ▲ 2025년 72% ▲ 2026년 86% ▲ 2027년 90% ▲2028년 95%다. 올해의 경우 가구당 지원단가를 1000만~2000만원 수준에서 인상하는 안이 정부 예산안에 반영됐다.
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LH는 차질 없이 매입임대 주택을 사들이기 위해 권고 부채비율 수준도 정부와 조정하고 있다. 이 사장은 "LH는 기획재정부와 2027년까지 현재 218%인 부채비율을 208%까지 낮추기로 했지만, 2028년까지 부채비율을 233%로 유지하는 안으로 협의 중"이라고 말했다. 그는 "LH가 3기 신도시, 국가산단 등을 추진하면서 재무 부담이 커지는 것을 고려한 조치로 부채비율 관리를 통해 매입임대에도 최선을 다할 것"이라고 했다.
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이어 그는 "LH는 다른 공공기관과 달리 토지를 사고 5~6년 뒤 이를 매각해 자산을 취득하는 구조"라며 "현재 부채비율이 높더라도 부채 153조원 중 금융권 부채 83조원에다 금융권 부채 중 45조5000억원은 국민주택기금으로 우려할 수준은 아니다"라고 설명했다.
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LH는 신축 매입임대 주택의 적정 가격을 매기는 방법도 이날 공개했다. 일각에서는 정부가 매입임대를 늘리면서 민간업자로부터 주택을 비싸게 사들인다는 지적이 일고 있다. 이에 대해 LH는 "'공사비 연동형' 과 '감정평가 방식'으로 수차례 검증을 통해 적정 가격을 책정할 것"고 설명했다.
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공사비연동형은 올해 처음 적용한다. 수도권 100가구 이상 주택이 대상이다. 토지 감정가와 건물 공사원가를 구한 다음, 준공 한 뒤 물가 인상을 반영해 산출한다. 정부 대행기관에서 공사내역서를 통해 건물 공사원가를 검증한다. 외부 전문가로 이뤄진 '가격심의위원회'가 매입가격 적정성을 또 한번 검토한다.
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감정평가는 2개의 감정평가기관이 투입된다. 먼저 A기관이 매입심의를 통과한 주택의 설계도면을 바탕으로 감정평가를 한뒤, 매입약정을 맺는다. 다 짓고 난 다음에는 B기관이 2차 감정평가를 실시한다. 나중에 A기관과 B 기관이 매긴 두 가격의 평균값이 매입가격이 되는 방식이다.
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LH는 수도권 본부별로 '매입약정지원팀'과 '조기착공지원태스크포스'를 새로 만든다. 매입 신청뿐 아니라 약정 이후 인허가, 품질관리까지 지원한다. 이를 통해 서류접수부터 매입약정까지 걸리는 기간을 기존 7개월에서 4개월로 줄이고, 약정에서 준공까지 기간을 기존 2년에서 1년 6개월로 단축할 계획이다.22
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"미국 소형모듈원전(SMR) 시장은 오는 2030년 상용화를 목표로 뉴스케일과 테라파워가 주도하고 있습니다. 우리나라는 2034년 상용화를 계획하고 있습니다."
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전동섭 한국수력원자력(이하 한수원) SMR사업기획부 부장은 지난 30일 경주 본사에서 기자들과 만나 이같이 말하며, 경주 SMR 국가산업단지 조성에 따른 시너지를 기대했다.
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SMR은 원자력발전소(원전)를 통해 신재생 발전의 단점인 자연조건 제약과 간헐성을 보완, 안정적인 전력을 공급하는 상품이다. 영국왕립원자력연구원에 따르면 세계 SMR 시장은 2035년까지 최대 630조원 규모로 커질 전망이다. 원자력이 기후위기 시대 탈탄소를 위한 에너지원으로 부상하면서 원전에 대한 관심도 점차 커지고 있다. 특히 원전은 건설·공급 가능한 국가가 많지 않은데 한국은 미국, 프랑스 등과 함께 전 세계에서 손꼽는 기술력을 보유하고 있다. 최근 한국은 24조원이 넘는 체코 원전 건설 사업의 우선협상대상자로 선정되기도 했다.
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정부는 지난해 3월 천년의 역사 도시인 경주에서 문무대왕면 두산리 일원을 신규 국가산단 후보지로 선정하고, 글로벌 SMR 허브로 조성한다는 계획을 밝혔다. 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)는 현재 예비타당성조사(예타) 신청을 준비하고 있다. 이달 중 경주시와 사업 규모, 업무 분담 등의 세부 사항을 협의해 기본협약을 체결하고, 연내 한국개발연구(KDI) 예타를 신청한다는 계획이다. 유치 기업으로 두산에너지, 삼성중공업 등과 협의 중이며, 소재·부품·장비(소부장) 업체들이 뒤따를 것으로 예상된다
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김인전 LH 대구경북지역본부 차장은 "입주 기업 수요조사는 경주시가 1차로 했고, 현재 LH가 자체 진행 중이다. 150개가 넘는 기업이 입주 의향을 내비쳤으며, 이후 KDI가 한 번 더 조사한다"고 설명했다. 준공은 오는 2032년 예정이다.
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LH에 따르면 SMR은 초기 투자 비용이 적고 건설 기간이 짧아 자금 회수가 빠른 편이다. 기술 발전에 따라 경량화, 발전용량 증가가 가능하며, 탄소 배출도 거의 없다. 향후 수소생산, 선박, 자동차 등에 다양하게 활용될 전망이다. 경주시에 따르면 SMR 국가산단의 생산 유발 효과는 7300억원, 부가가치 유발 효과는 4410억원, 취업 유발 효과는 5399명으로 추산된다.
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경주 국가산단은 원자력을 중점으로 산업을 구성하는 최초 사례다. 이날 찾은 사업 예정지는 구릉 건너편에서 일대를 살펴볼 수 있었다. 예정지 내 1가구만 철거·보상을 진행하면 돼 사업 추진 속도는 빠를 것으로 LH는 예상했다. 한수원 본사와 가깝고 동경주TG로 향하는 도로가 접해 광역교통망 이용도 편리하다. 기존에 경주에 있는 5기의 원전과 한수원, 한국원자력환경공단, 양성자가속기센터 등 국내 최대 원자력 관련 연구기관 등과 함께 원자력 특화 지역으로 거듭나게 된다.
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김재경 LH 지역균형본부장은 "경주와 안동에 들어설 국가산단은 향후 지역경제를 이끌어 나갈 초석이 될 것"이라면서 "LH는 지자체와 협력해 사업 준비 기간을 3분의 1가량 단축하는 등 조기 착공할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 30
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은행권의 주택담보대출(주담대) 문턱이 높아지면서 2금융권으로 수요가 이동하는 풍선효과가 본격화될 전망이다. 당장 자금이 필요한 실수요자는 은행보다 대출 한도 경쟁력이 있는 보험사의 문을 두들길 수밖에 없다. 2금융권도 금리 인상과 한도 제한 등 규제에 나서겠지만 그때까지는 시차가 있다. 반면 일부 회사는 위험 부담이 없는 대출상품인 주담대를 확대할 기회가 될 것이라는 기대감이 나온다.
1일 관련업계에 따르면 최근 보험사 주담대 신청 및 문의 건수가 이전보다 증가했다. 은행의 심사 강화로 대출 한도가 줄고 실행에도 시간이 걸리면서 2금융권으로 발을 돌리는 수요자가 늘어난 것으로 파악된다.
보험사는 대출만기, 대출한도 등이 은행보다 경쟁력 있다. 최근에는 은행이 금리를 높이면서 금리에서도 강점을 보이고 있다. 지난달 29일 기준 삼성생명의 주담대 금리는 최저 3.08%에서 최고 7.11%로 같은 날 시중은행의 주담대 금리(3.65~6.05%, 5년 주기)보다 최저 금리가 더 낮다. 상호금융권에서도 금리가 낮은 경우가 발견된다. 지난달 20일 기준 전국 신협의 주담대 금리는 최저 3.5%다.
수도권 주택을 담보로 하면 대출 만기도 보험사가 더 길다. 국민은행이 수도권의 주담대 만기를 종전 최대 50년에서 30년으로 대폭 줄였지만 삼성생명의 대출 만기는 최장 40년까지다. 대출 만기가 길어지면 원리금 상환 부담이 낮아진다.
보험사와 은행 간 대출 한도 차이도 더 벌어지고 있다. 보험사 등 2금융권은 총부채원리금사환비율(DSR)이 50% 적용된다. 은행(40%)보다 대출 한도가 더 많다. 여기에 9월부터 은행들이 수도권 주택에 가산금리 1.2%포인트를 적용하는 강화된 스트레스 DSR을 시행하는 반면 보험업권은 가산금리 0.75%포인트만 반영한다. 원래 보험의 대출 한도 규제가 상대적으로 여유가 있는 편인데 은행이 자체적으로 대출을 더 죄고 스트레스 DSR 2단계마저 시행하면서 서울 아파트 기준으로 은행과 보험사의 주담대 한도는 억 단위 차이가 날 수 있다.
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